Haga clic en cualquiera de las siguientes disputas para conocer los estatutos aplicables de Arizona, sus derechos como propietario y qué acción tomar.
La ley de Arizona (ARS § 33-1817) prohíbe a las HOAs prohibir el paisajismo eficiente en agua, las plantaciones adaptadas al desierto y el césped artificial. A pesar de esto, muchas HOAs de Arizona todavía imponen requisitos de césped exuberante. Los propietarios que reemplazan el césped con paisajismo desértico aprobado están protegidos por la ley estatal.
Estatuto Legal:ARS § 33-1817 — Prohibition on banning water-efficient landscaping
- ✓La ley estatal prohíbe a las HOAs prohibir el paisajismo eficiente en agua
- ✓El césped artificial está explícitamente permitido bajo ARS § 33-1817
- ✓Las disposiciones de CC&Rs que requieren paisajismo intensivo en agua son inaplicables
- ✓Presente una queja ante el Departamento de Bienes Raíces si la HOA toma represalias
Paso de Acción Recomendado:
Cite ARS § 33-1817 en su solicitud de modificación de paisajismo. Si la HOA la niega, presente una petición ante el Departamento de Bienes Raíces.
Arizona recibe más sol que cualquier otro estado. ARS § 33-1816 protege el derecho de los propietarios a instalar dispositivos de energía solar y prohíbe a las HOAs prohibir efectivamente los paneles solares. La HOA puede imponer pautas razonables de ubicación pero no puede aumentar los costos de instalación en más de $1,000.
Estatuto Legal:ARS § 33-1816 — Solar energy device installation rights
- ✓Las HOAs no pueden prohibir dispositivos de energía solar en su propiedad
- ✓Las restricciones de ubicación no pueden aumentar el costo en más de $1,000 o reducir la eficiencia en más del 10%
- ✓La HOA no puede requerir que use un contratista específico
- ✓Presente una queja ante la Comisión de Corporaciones de Arizona si se violan sus derechos solares
Paso de Acción Recomendado:
Presente sus planes de instalación solar con un presupuesto. Si la HOA impone restricciones que aumentan el costo en más de $1,000, cite ARS § 33-1816.
Arizona requiere que las HOAs sigan procedimientos específicos de debido proceso antes de imponer multas. Bajo ARS § 33-1803, la asociación debe enviar aviso escrito, proporcionar al menos 10 días para corregir y ofrecer una audiencia. Las multas impuestas sin aviso y audiencia adecuados son nulas bajo la ley de Arizona.
Estatuto Legal:ARS § 33-1803 — Notice, hearing, and cure requirements for HOA fines
- ✓El aviso escrito debe identificar la disposición específica de CC&Rs violada
- ✓Tiene al menos 10 días para corregir la violación antes de que se pueda imponer una multa
- ✓Puede solicitar una audiencia ante un cuerpo distinto a la junta directiva
- ✓Las multas impuestas sin aviso y oportunidad de corrección adecuados son nulas
Paso de Acción Recomendado:
Si recibe una multa sin aviso previo por escrito o período de corrección, envíe una respuesta formal citando ARS § 33-1803.
El calor intenso del verano de Arizona hace que el acceso a piscinas sea un tema crítico de calidad de vida. Las HOAs a veces restringen el acceso a la piscina como castigo por cuotas impagas o cierran piscinas por períodos prolongados. ARS § 33-1806 requiere que la asociación mantenga las áreas comunes en buenas condiciones.
Estatuto Legal:ARS § 33-1806 — Association maintenance obligations for common areas
- ✓La HOA debe mantener piscinas y amenidades en condiciones seguras y operativas
- ✓Revocar el acceso a amenidades como castigo por multas está prohibido en muchas comunidades
- ✓Puede exigir un crédito proporcional de cuota por cierres prolongados de amenidades
- ✓Los cierres de seguridad deben estar documentados y ser temporales
Paso de Acción Recomendado:
Si su piscina ha estado cerrada por más de 30 días, envíe una demanda escrita para un cronograma de reapertura y crédito proporcional.
Arizona aprobó SB 1350 en 2016 impidiendo en gran medida que las ciudades prohíban los alquileres a corto plazo, pero las HOAs aún pueden restringirlos a través de los CC&Rs. Para los propietarios de HOA, la pregunta clave es si sus CC&Rs contienen restricciones de alquiler y cuándo fueron adoptadas.
Estatuto Legal:ARS § 33-1260.01 / § 33-1806.01 — Rental restrictions in HOAs; SB 1350 (2016)
- ✓Las restricciones originales de alquiler en los CC&Rs son ejecutables
- ✓Las enmiendas que agregan prohibiciones de STR requieren la votación de supermayoría adecuada
- ✓La ley estatal anula algunas prohibiciones municipales de alquiler pero no anula los CC&Rs
- ✓Puede impugnar una enmienda de restricción de alquiler adoptada incorrectamente
Paso de Acción Recomendado:
Revise sus CC&Rs para restricciones de alquiler. Si se agregó una prohibición por enmienda, solicite los registros de votación.
Las HOAs de Arizona son notoriamente estrictas con los colores de pintura exterior. ARS § 33-1817.01 requiere que la junta proporcione una lista de colores aprobados y aplique los estándares uniformemente. Los rechazos deben ser por escrito con razones específicas.
Estatuto Legal:ARS § 33-1817.01 — Architectural committee standards and procedures
- ✓La HOA debe mantener y distribuir una lista actualizada de colores aprobados
- ✓Los rechazos deben ser por escrito y citar pautas arquitectónicas específicas
- ✓Los estándares deben aplicarse uniformemente
- ✓Puede apelar una decisión del comité arquitectónico ante la junta completa
Paso de Acción Recomendado:
Solicite la paleta de colores aprobada actual por escrito antes de pintar. Si su color seleccionado está en la paleta pero fue rechazado, cite ARS § 33-1817.01.
La cultura al aire libre de Arizona significa que muchos propietarios tienen RVs, botes y vehículos todo terreno. Las HOAs comúnmente prohíben estacionarlos en las entradas. Si bien las restricciones de estacionamiento en los CC&Rs son generalmente ejecutables, la aplicación debe ser consistente.
Estatuto Legal:ARS § 33-1808 — Declaration provisions governing use and parking restrictions
- ✓Las restricciones de estacionamiento deben estar en los CC&Rs registrados
- ✓La carga/descarga temporal es generalmente permitida
- ✓La aplicación debe ser uniforme
- ✓Algunas comunidades tienen áreas designadas de almacenamiento de RVs
Paso de Acción Recomendado:
Verifique si la restricción de estacionamiento está en los CC&Rs originales o una regla posterior de la junta.
Arizona es uno de los pocos estados que ofrece a los propietarios un proceso administrativo de resolución de disputas a través del Departamento de Bienes Raíces (ADRE). Los propietarios pueden presentar una petición alegando que la HOA violó la ley estatal. El ADRE puede investigar, celebrar una audiencia y ordenar el cumplimiento.
Estatuto Legal:ARS § 33-1242 / § 33-1804 — Arizona Department of Real Estate HOA complaint process
- ✓Puede presentar una queja ante el ADRE de forma gratuita si la HOA viola la ley estatal
- ✓El ADRE puede investigar y celebrar audiencias administrativas
- ✓El ADRE puede ordenar a la HOA que cumpla con los estatutos de Arizona
- ✓Este proceso es más rápido y económico que presentar una demanda
Paso de Acción Recomendado:
Visite el sitio web del Departamento de Bienes Raíces de Arizona y presente un formulario de queja de HOA.
Las elecciones de HOA de Arizona están gobernadas por ARS § 33-1812, que requiere reuniones anuales, aviso adecuado y procedimientos de votación justos. Las disputas electorales comunes incluyen juntas que recolectan poderes de propietarios ancianos o ausentes y que celebran elecciones sin aviso adecuado.
Estatuto Legal:ARS § 33-1812 — HOA board election procedures and requirements
- ✓El aviso de reunión anual debe proporcionarse con al menos 10 días de anticipación
- ✓La solicitud de poderes debe ser transparente y no engañosa
- ✓Los miembros de la junta recién elegidos deben asumir inmediatamente después de la certificación
- ✓Puede solicitar una reunión especial para destituir miembros de la junta con causa
Paso de Acción Recomendado:
Asista a las reuniones anuales en persona o envíe su poder solo a alguien de confianza.
Las HOAs de Arizona deben preparar presupuestos anuales pero muchas no mantienen fondos de reserva adecuados. Cuando se necesitan reparaciones importantes, la junta impone una evaluación especial que puede alcanzar $5,000–$20,000 por unidad. Bajo ARS § 33-1803, las evaluaciones especiales por encima de un umbral requieren aprobación de los miembros.
Estatuto Legal:ARS § 33-1803 — Special assessment approval requirements
- ✓Las evaluaciones especiales por encima del umbral de la declaración requieren votación
- ✓Puede exigir el estudio de reservas que muestre por qué la evaluación es necesaria
- ✓Si los fondos de reserva fueron mal administrados, puede impugnar el monto
- ✓Los planes de pago deben ofrecerse para evaluaciones especiales grandes
Paso de Acción Recomendado:
Solicite el estudio de reservas más reciente y compare el financiamiento recomendado con las reservas reales.